Загадка жилья EVERGRANDE в Китае

Эндрю К.П. Люнг (международный и независимый стратег по Китаю. Председатель и генеральный директор компании Andrew Leung International Consultants and Investments Limited)

Предстоящее банкротство китайского гиганта в сфере недвижимости Evergrande с его долгом в 300 миллиардов долларов обеспокоило мировых инвесторов. Как бы впечатляюще Китай ни строил дороги, мосты и дома, неужели его бум строительства недвижимости подходит к концу? Нет ли причин ожидать мягкой посадки?

На данный момент сага о разрушающемся китайском гиганте недвижимости Evergrande все еще у всех на устах. 1,5 миллиона покупателей жилья по всему Китаю оказались в затруднительном положении.  У иностранных инвесторов сильно обгорели пальцы. Опасения по поводу заражения множатся, поскольку строительные подрядчики, поставщики, кредиторы и другие представители банковского и финансового сектора продолжают нервничать. Подозрения в теневых сделках — это порядок дня. Начинают появляться опасения по поводу возможного момента Lehman Brothers. Регулирующие органы во многих провинциях находятся в состоянии повышенной готовности. Пекин очень нервничает. 

Что такое Evergrande и как она стала такой большой? 

Evergrande, как и некоторые другие китайские предприниматели, появившиеся в результате реформ, — это своего рода история успеха, но с неопределенным концом. 

Основатель гиганта, Сюй Цзяинь (Хуэй Ка-янь на кантонском языке), родился в деревне в Гаосяне, городе с населением менее 50 000 человек в центральной китайской провинции Хэнань. Воспитанный бабушкой по отцовской линии, он изучал металлургию в бывшем Уханьском институте чугуна и стали, а затем нашел работу на местном сталелитейном заводе. 

Вдохновленный политикой реформ Дэн Сяопина, в 1992 году он оставил работу на сталелитейном заводе и отправился в «золотой» южный Китай, где поднялась волна предпринимательства, заменившая общинную собственность на частную. 

В 1996 году Сюй основал компанию Evergrande в Гуанчжоу, которая занималась строительством и продажей высотных квартир на бешеном рынке недвижимости, которому было всего 10 лет. На рынке доминировали крупные государственные застройщики, обладающие капиталом и доступом к лучшим местам. Но его квартиры были большими, а цены на них превышали доступные.

Сюй продолжал фокусироваться на доступном жилье. Поскольку взрывной скрытый спрос на частное жилье оставался неиспользованным, он неустанно влезал в долги, чтобы строить быстро и недорого, предварительно продавая свои квартиры вне плана растущему среднему классу страны, жаждущему недвижимости, и используя высокий оборот и легкодоступные кредиты для генерирования денежных потоков, чтобы финансировать стремительный рост.

Опираясь на принудительное заимствование или то, что выглядит как лицензия на печатание денег, Evergrande работает в 170 городах во многих провинциях, включая Гуанчжоу, Тяньцзинь, Шэньян, Ухань, Куньмин, Чэнду, Чунцин, Нанкин, Чжэнчжоу, Лоян, Чанша, Наньнин, Сиань, Тайюань и Гуйян.

По данным South China Morning Post, уже в 2017 году Evergrande стала крупнейшим в мире застройщиком недвижимости по объему продаж, обогнав давнего конкурента Vanke. Ее общие активы оценивались в 325 миллиардов долларов. Сюй возглавил список китайских богачей Forbes 2017 года, его состояние оценивается в 42,2 млрд долларов. 

Чрезмерное изобилие. 

У Сюя появились баулы и трофеи. В 2010 году Evergrande купила футбольную команду, тратя деньги на приобретение иностранных игроков. ФК «Гуанчжоу Эвергранде», самый богатый футбольный клуб Китая, совместно принадлежащий Alibaba Group, выиграл семь турниров китайской Суперлиги подряд в том же году.

Более 90% китайских домохозяйств владеют домами, 87% в городах и 96% в сельской местности. В качестве быстрого способа разбогатеть, в некоторых случаях за счет спекуляций, более 20% китайских домохозяйств владеют несколькими домами, что выше, чем во многих развитых странах. По некоторым оценкам, если рынок недвижимости объемом 5 триллионов долларов составляет около 7,3% ВВП Китая, то рынок, связанный с жильем, — включая девелопмент недвижимости и сопутствующие отрасли промышленности, от сталелитейной до цементной, — составляет 25-29% ВВП. 

По мере того, как частное жилищное строительство охватило Китай, владение жильем стало национальной нормой, а стоимость городской недвижимости неуклонно растет. Побуждаемые заботой о статусе будущих родственников, немногие молодые люди решаются вступить в брак, не обеспечив себе место на жилищной лестнице. С помощью теневого банкинга и других финансовых продуктов или продуктов «управления богатством», связанных с недвижимостью, спекуляции стали обычным делом.  

Надпись была на стене

Надпись на стене появилась в конце 2016 года, когда председатель КНР Си Цзиньпин предупредил, что

дома нужны для жизни, а не для спекуляций.

За этим предупреждением последовал непрерывный поток мер и указов по ужесточению рынка жилья и ограничению спекулятивной деятельности.  

В 2017 году компания Hainan Airlines и другой гигант рынка недвижимости, Wanda, были вынуждены продать зарубежные активы и внутренние инвестиции в рамках кампании по снижению долговой нагрузки для снижения финансовых рисков. Ажиотаж на рынке недвижимости в стране начал спадать. 

Соломинка, сломавшая спину верблюду, появилась в августе прошлого года, когда Пекин установил «три красные линии» для задолженности застройщиков недвижимости: отношение обязательств к активам не более 70%, отношение чистой задолженности к собственному капиталу не более 100% и отношение денежных средств к краткосрочным кредитам не менее одного. Это означает конец пути для модели Evergrande — отсутствие долгов, быстрый оборот и предварительно проданная недвижимость. 

Жадность слепа

Все еще невосприимчивая к перемене ветров, компания вошла в капиталоемкий бизнес по производству электромобилей через свою группу China Evergrande New Energy Vehicle. Семь месяцев спустя, когда «пузырь» лопнул, а рыночная стоимость Evergrande составила 75 миллиардов долларов, компания до сих пор не выпустила ни одного автомобиля.

По данным агентства Reuters, компания, обязательства которой составляют более 300 миллиардов долларов, 11 октября объявила дефолт по третьему за три недели раунду процентных платежей по своим облигациям, деноминированным в долларах, что привело к многократному снижению кредитного рейтинга.  В настоящее время компания считается самым закредитованным застройщиком в мире и находится на грани краха. 15 октября компания не смогла продать свою гонконгскую офисную башню стоимостью 1,7 млрд долларов государственной компании Yuexiu Property. 

Ситуация на всем рынке недвижимости тяжелая. Застройщики накопили огромные долги. Сейчас продажи жилья падают, Пекин вводит ограничения на кредитование, а покупатели упираются в высокие цены. Подрядчики и поставщики чувствуют себя ущемленными. По данным Wall Street Journal от 10 октября, помимо Evergrande, китайскому рынку недвижимости грозит расплата в размере 5 триллионов долларов. 

Опасения по поводу распространения инфекции привели к тому, что спрэды в Китае достигли рекордных уровней. Некоторые опасаются приближения момента, когда китайский Lehman станет братом и сестрой.

Успокоение нервов

23 сентября председатель Федеральной резервной системы Джером Пауэлл успокоил рынки, подтвердив, что ситуация с Evergrande уникальна для Китая и не имеет аналогов в США.  Пауэлл также отметил, что крупные китайские банки «не подверглись огромному риску» и что правительство Китая ввело новые структуры для компаний с высоким уровнем заемных средств.

Хотя Армагеддон был предотвращен, нервозность на рынке сохраняется. Китайское правительство, похоже, приняло относительно сдержанный ответ, полагаясь на корпоративную реструктуризацию и координацию действий местных органов власти. Ожидается боль со всех сторон, поскольку Пекин планирует использовать кризис, чтобы окончательно обуздать рыночные излишества.  

Чтобы избежать морального риска, китайские власти не хотят напрямую помогать Evergrande, но готовы это сделать. 

Evergrande, но стремятся избежать полного краха.  Чтобы избежать социальных волнений, вероятно, будут использованы такие проверенные трюки, как рефинансирование долга, стрижка активов и экстренные выплаты уязвимым компаниям. 

Evergrande наняла американских экспертов по реструктуризации Houlihan Lokey и гонконгский инвестиционный банк Admiralty Harbour Capital для помощи в реструктуризации. 

Согласно аналитической записке французского банка Natixis, кредиторы Evergrande не получат такого же обращения. Главным приоритетом для китайского правительства будут домохозяйства, за ними последуют поставщики. Банки, вероятно, будут следующими, за ними последуют держатели облигаций на суше, которых в любом случае немного. Держатели офшорных облигаций, вероятно, будут последними в очереди. 

Опасения по поводу заражения

Между тем, признаки распространения инфекции дают о себе знать. По данным South China Morning Post от 12 октября, еще один рискованный китайский застройщик, Sinic Holdings, имеет облигации на сумму 694 млн долларов США в обращении и уже допустил дефолт по внутренним платежам в прошлом месяце.  Modern Land (China), пекинская компания-застройщик с облигациями на сумму 1,35 млрд долларов, просит держателей отсрочить на три месяца выплату по облигациям, подлежащим погашению 25 октября. Xinyuan Real Estate, имеющая облигации на сумму 760 млн долларов, предлагает то, что Fitch Ratings считает обменом проблемного долга на облигацию, деноминированную в долларах, со сроком погашения 15 октября.

Дефолты в сфере недвижимости составили 36% от рекордных 175 млрд. юаней ($27,1 млрд.) дефолтов наземных корпоративных облигаций в этом году. 

Стоимость заимствований по долларовым долговым обязательствам с рейтингом «джанк», в которых доминируют китайские застройщики, взлетела до самого высокого уровня за десятилетие, а доходность достигла 17,5%. 

15 октября Moody’s Investors Service в своем отчете заявила, что потенциальные прямые убытки китайских финансовых учреждений от падения Evergrande являются управляемыми, хотя они могут вызвать значительное и общеотраслевое ухудшение доступа застройщиков к финансированию и продаж недвижимости.

В тот же день Народный банк Китая (PBOC), центральный банк страны, осудил Evergrande за неэффективное управление, подтвердив при этом, что любые потенциальные последствия могут быть управляемыми. 

Попутный ветер

Хотя жадность часто бывает слепой, в конечном итоге это злой ветер, который не приносит ничего хорошего. 

Угроза возникновения пузыря на рынке недвижимости в Китае существует уже давно. Хотя злополучная история с Evergrande не является моментом Lehman Brother, она, вероятно, внесет столь необходимую осторожность и трезвость в перегретый и чрезмерно закредитованный китайский рынок недвижимости, затрагивая и застройщиков, и покупателей жилья, и регулирующие органы. 

В то время как Стефан Роуч из Йельского университета сетует на то, что Китай якобы удушает капиталистический «животный дух», президент Си призвал переориентировать китайский предпринимательский дух с неустанной погони за монопольной прибылью на такие императивы, как самоподдерживающиеся передовые технологии, инновации, внутреннее потребление и услуги, зеленая экономика, сохранение экологии и справедливое стремление к «всеобщему процветанию». 

Согласно отчету Credit Suisse от октября 2020 года, 1% самых богатых семей в мире владеет 43% всего личного богатства, в то время как беднейшие 50% владеют только 1%. Призыв президента Си поучителен и своевременен, если мы хотим избежать крайнего социального уныния, показанного в популярном корейском телесериале «Игра кальмаров«. 

Автор: Эндрю К.П. Люн (международный и независимый китайский стратег. Председатель и генеральный директор Andrew Leung International Consultants and Investments Limited)

(Мнения, выраженные в этой статье, принадлежат только автору и не обязательно отражают точку зрения World Geostrategic Insights).