Por Andrew K.P. Leung (estratega internacional e independiente de China. Presidente y Director General de Andrew Leung International Consultants and Investments Limited)
La inminente quiebra del gigante inmobiliario chino Evergrande, con su deuda de 300.000 millones de dólares, ha turbado a los inversores mundiales. A pesar de lo impresionante que ha sido China en la construcción de carreteras, puentes y casas, ¿se está acabando su boom de la construcción inmobiliaria? ¿No hay razón para esperar un aterrizaje suave?
Por el momento, la saga del gigante inmobiliario chino Evergrande, que está implosionando, sigue en boca de todos. 1,5 millones de compradores de viviendas en toda China se han quedado en la estacada. Los inversores extranjeros tienen los dedos muy quemados. La preocupación por el contagio se multiplica, ya que los contratistas de la construcción, los proveedores, los prestamistas y otros miembros del sector de los servicios bancarios y financieros siguen nerviosos. Las sospechas de tratos turbios están a la orden del día. El temor a un posible momento Lehman Brothers empieza a aflorar. Los reguladores de muchas provincias están en alerta máxima. Pekín está muy nervioso.
¿Qué es Evergrande y cómo ha llegado a ser tan grande?
Evergrande, al igual que algunos de los emprendedores chinos que han salido de la reforma, es una especie de historia de éxito, pero con un final incierto.
El fundador del gigante, Xu Jiayin (Hui Ka-yan en cantonés), nació en una aldea de Gaoxiang, una ciudad de menos de 50.000 habitantes en la provincia central china de Henan. Criado por su abuela paterna, estudió metalurgia en el antiguo Instituto del Hierro y el Acero de Wuhan, antes de encontrar trabajo en la acería local.
Inspirado por las políticas de reforma de Deng Xiaoping, dejó su trabajo en la siderurgia en 1992 y se dirigió al «dorado» del sur de China, donde se montó en la creciente ola empresarial que sustituye la propiedad comunal por la privada.
En 1996, Xu fundó Evergrande en Guangzhou, construyendo y vendiendo apartamentos de gran altura en un frenético mercado inmobiliario de apenas 10 años. El mercado estaba dominado por grandes promotores estatales con capital y acceso a las mejores ubicaciones. Pero sus apartamentos eran grandes y tenían un precio más allá de lo asequible.
Xu siguió centrándose en la vivienda asequible. Como la explosiva demanda latente de vivienda privada estaba sin explotar, se endeudó sin descanso para construir rápidamente a bajo coste, pre vendiendo sus apartamentos sobre plano a la floreciente clase media hambrienta de propiedades del país, y utilizando el alto volumen de negocio y los préstamos fácilmente disponibles para generar una reserva de flujos de caja que financiara un crecimiento rapaz.
Basándose en el endeudamiento compulsivo o en lo que parece una licencia para imprimir dinero, Evergrande opera en 170 ciudades de muchas provincias, como Guangzhou, Tianjin, Shenyang, Wuhan, Kunming, Chengdu, Chongqing, Nanjing, Zhengzhou, Luoyang, Changsha, Nanning, Xian, Taiyuan y Guiyang.
Según el South China Morning Post, ya en 2017, Evergrande se convirtió en el mayor promotor inmobiliario del mundo por ventas, superando a su viejo rival Vanke. Sus activos totales se estimaron en 325.000 millones de dólares. Xu encabezó la Lista de Ricos de China de Forbes de 2017, con una riqueza estimada en 42.200 millones de dólares.
Exceso de exuberancia
Llegaron las chucherías y los trofeos de Xu. El Evergrande compró un equipo de fútbol en 2010, gastando a manos llenas para fichar a jugadores internacionales. El Guangzhou Evergrande FC, el club de fútbol más rico de China, propiedad conjunta del Grupo Alibaba, ganó ese año siete torneos consecutivos de la Superliga china.
Más del 90% de los hogares chinos son propietarios de viviendas, el 87% en las zonas urbanas y el 96% en las rurales. Como forma más rápida de enriquecerse, en algunos casos a través de la especulación, más del 20% de los hogares chinos son propietarios de varias viviendas, una cifra superior a la de muchos países desarrollados. Según algunas estimaciones, mientras que el mercado inmobiliario de 5 billones de dólares representa alrededor del 7,3% del PIB chino, el mercado relacionado con la vivienda -incluyendo la promoción inmobiliaria y las industrias asociadas, desde el acero hasta el cemento- representa entre el 25 y el 29% del PIB.
A medida que la fiebre de la vivienda privada se extendía por China, la propiedad de la vivienda se ha convertido en una norma nacional, con el valor de las propiedades urbanas en continuo aumento. Impulsados por los futuros suegros, conscientes de su estatus, pocos jóvenes se atreven a casarse sin asegurarse un puesto en la escalera de la vivienda. Con la ayuda de los bancos en la sombra y otros productos financieros o de «gestión de la riqueza» vinculados a la propiedad, la especulación está a la orden del día.
La escritura en la pared
La escritura estaba en la pared a finales de 2016, cuando el presidente chino Xi Jinping advirtió que
las casas son para vivir, no para especular.
A esta advertencia le siguió un flujo continuo de medidas y decretos para endurecer el mercado de la vivienda y frenar las actividades especulativas.
En 2017, Hainan Airlines y otro gigante inmobiliario, Wanda, se vieron obligados a vender activos en el extranjero e inversiones nacionales en una campaña de desapalancamiento para desactivar los riesgos financieros. Parte de la fiebre inmobiliaria del país comenzó a remitir.
La gota que colmó el vaso llegó en agosto del año pasado con las «tres líneas rojas» de Pekín para el endeudamiento de los promotores inmobiliarios: ratios de pasivo sobre activos que no superen el 70%, ratios de deuda neta sobre fondos propios que no superen el 100% y un ratio de efectivo sobre préstamos a corto plazo de al menos uno. Esto supone el final del camino para el modelo de Evergrande de no endeudamiento, rotación rápida y propiedades pre-vendidas.
La codicia es ciega
Aún insensible al cambio de los vientos, la empresa se introdujo en el negocio de la fabricación de coches eléctricos, que requiere mucho capital, a través de su grupo China Evergrande New Energy Vehicle. Siete meses más tarde, cuando la burbuja estalló, con 75.000 millones de dólares del valor de mercado de Evergrande aniquilados, la empresa aún no ha producido ni un solo coche.
Según Reuters, la empresa, que tiene más de 300.000 millones de dólares de pasivo, incumplió el 11 de octubre una tercera ronda de pagos de intereses de sus bonos en dólares en tres semanas, lo que provocó múltiples rebajas de la calificación crediticia. Ahora se le considera el promotor inmobiliario más endeudado del mundo y está al borde del colapso. El 15 de octubre, no logró vender su torre de oficinas de Hong Kong, de 1.700 millones de dólares, a la empresa estatal Yuexiu Property.
La situación de todo el mercado inmobiliario es grave. Los promotores se han endeudado enormemente. Ahora las ventas de viviendas han disminuido, Pekín impone restricciones a los préstamos y los compradores se resisten a los altos precios. Los contratistas y los proveedores se sienten presionados. Más allá de Evergrande, el mercado inmobiliario chino se enfrenta a un ajuste de cuentas de 5 billones de dólares, según el Wall Street Journal del 10 de octubre.
La preocupación por el contagio está impulsando los diferenciales de China a niveles récord. Algunos temen que llegue el momento del hermano chino Lehman.
Calmar los nervios
El 23 de septiembre, el presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, tranquilizó a los mercados al confirmar que la situación de Evergrande es exclusiva de China y no tiene paralelo con la experiencia estadounidense. Powell señaló además que los principales bancos chinos «no estaban tremendamente expuestos» y que el gobierno chino había puesto en marcha nuevas estructuras para las empresas altamente apalancadas.
Aunque se haya evitado el Armagedón, el nerviosismo del mercado persiste. El gobierno chino parece haber adoptado una respuesta relativamente discreta, confiando en la reestructuración de la empresa y en la coordinación de los gobiernos locales. Se espera que haya dolor por todas partes, ya que Pekín planea aprovechar la crisis para frenar finalmente los excesos del mercado.
Para evitar el riesgo moral, las autoridades chinas se resisten a rescatar directamente a
Evergrande, pero están dispuestas a evitar un colapso total. Es probable que se utilicen trucos probados, como la refinanciación de la deuda, los recortes de activos y los pagos de emergencia a las empresas vulnerables para evitar el malestar social.
Evergrande ha contratado a los expertos en reestructuración estadounidenses Houlihan Lokey y al banco de inversión con sede en Hong Kong Admiralty Harbour Capital para que le ayuden en su reestructuración.
Según una nota de investigación del banco francés Natixis, los acreedores de Evergrande no recibirán el mismo trato. Los hogares serán la principal prioridad para el gobierno chino, seguidos de los proveedores. Los bancos serán probablemente los siguientes, seguidos por los tenedores de bonos onshore, que de todos modos son pequeños. Los tenedores de bonos offshore serán probablemente los últimos en la cola.
Temores de contagio
Mientras tanto, los signos de contagio asoman la cabeza. Según el South China Morning Post del 12 de octubre, otro promotor chino de riesgo, Sinic Holdings, tiene 694 millones de dólares en bonos en circulación y ya ha incumplido los pagos nacionales el mes pasado. Modern Land (China), un promotor con sede en Pekín que tiene 1.350 millones de dólares en bonos en circulación, pide a los tenedores una prórroga de tres meses para pagar un pagaré que vence el 25 de octubre. Xinyuan Real Estate, que tiene 760 millones de dólares en bonos, propone lo que Fitch Ratings considera un canje de deuda en dificultades de un pagaré en dólares que vence el 15 de octubre.
Los impagos de las empresas inmobiliarias han supuesto el 36% del récord de 175.000 millones de yuanes (27.100 millones de dólares) en impagos de bonos corporativos en tierra firme este año.
Los costes de endeudamiento de la deuda con calificación de basura en dólares, dominada por los promotores chinos, se disparan hasta el nivel más alto en una década, con rendimientos del 17,5%.
El 15 de octubre, Moody’s Investors Service afirmó en un informe que las posibles pérdidas directas de las instituciones financieras chinas por la caída de Evergrande son manejables, aunque podrían desencadenar un deterioro significativo y en todo el sector del acceso de los promotores inmobiliarios a la financiación y la venta de propiedades.
El mismo día, el Banco Popular de China (PBOC), el banco central de China, arremetió contra Evergrande por su mala gestión, al tiempo que reafirmaba que cualquier posible efecto secundario es controlable.
Viento en popa
Aunque la avaricia suele ser ciega, a fin de cuentas es un viento malo que no sopla nada bueno.
La amenaza de una burbuja inmobiliaria en China existe desde hace mucho tiempo. Aunque la lamentable saga de Evergrande no es el momento de Lehman Brother, es probable que inyecte la tan necesaria cautela y sobriedad en el sobrecalentado y excesivamente apalancado mercado inmobiliario chino, involucrando a promotores, compradores de viviendas y reguladores por igual.
Mientras Stephan Roach, de la Universidad de Yale, se lamenta de que China perciba el estrangulamiento de los «espíritus animales» capitalistas, el Presidente Xi ha hecho un llamamiento para reorientar el espíritu emprendedor de China desde la implacable búsqueda de beneficios monopolísticos hacia imperativos como las tecnologías de vanguardia autosuficientes, la innovación, el consumo y los servicios nacionales, la economía verde, la conservación ecológica y la búsqueda equitativa de la «prosperidad común».
Según un informe de Credit Suisse de octubre de 2020, el 1% de los hogares más ricos del mundo posee el 43% de toda la riqueza personal, mientras que el 50% más pobre sólo posee el 1%. El llamamiento del Presidente Xi es instructivo y oportuno, si se quiere evitar el abatimiento social extremo que se dramatiza en la serie de televisión coreana de gran popularidad, Squid Game.
Autor: Andrew K.P. Leung (estratega internacional e independiente de China. Presidente y Director General de Andrew Leung International Consultants and Investments Limited)
(Las opiniones expresadas en este artículo son exclusivamente del autor y no reflejan necesariamente la opinión de World Geostrategic Insights).
Foto: Reuters