Par Andrew K.P. Leung (Stratège international et indépendant pour la Chine. Président et PDG, Andrew Leung International Consultants and Investments Limited)
La faillite imminente du géant chinois de l’immobilier Evergrande, avec sa dette de 300 milliards de dollars, a déstabilisé les investisseurs mondiaux. Aussi impressionnante que soit la construction de routes, de ponts et de maisons en Chine, le boom de la construction immobilière touche-t-il à sa fin ? N’y a-t-il aucune raison de s’attendre à un atterrissage en douceur?
Pour l’instant, la saga de l’implosion du géant chinois de l’immobilier Evergrande est encore sur toutes les lèvres. 1,5 million d’acheteurs de maisons en Chine ont été laissés en plan. Les investisseurs étrangers ont les doigts gravement brûlés. Les craintes de contagion se multiplient, car les entrepreneurs en construction, les fournisseurs, les prêteurs et d’autres acteurs du secteur des services bancaires et financiers restent nerveux. Les soupçons de transactions louches sont à l’ordre du jour. Les craintes d’un possible moment Lehman Brothers commencent à faire surface. Les régulateurs de nombreuses provinces sont en état d’alerte. Pékin est très nerveux.
Qu’est-ce que Evergrande et comment est-il devenu si grand?
Evergrande, comme certains des entrepreneurs chinois qui ont émergé de la réforme, est une sorte de success story, mais avec une fin incertaine.
Le fondateur du géant, Xu Jiayin (Hui Ka-yan en cantonais), est né dans un village de Gaoxiang, une ville de moins de 50 000 habitants dans la province centrale du Henan. Élevé par sa grand-mère paternelle, il a étudié la métallurgie à l’ancien Institut du fer et de l’acier de Wuhan avant de trouver du travail dans l’aciérie locale.
Inspiré par les politiques de réforme de Deng Xiaoping, il a quitté son emploi dans l’industrie sidérurgique en 1992 et s’est dirigé vers le sud « doré » de la Chine, où il a surfé sur la vague entrepreneuriale montante du remplacement de la propriété collective par la propriété privée.
En 1996, Xu a fondé Evergrande à Guangzhou, construisant et vendant des tours d’habitation sur un marché immobilier frénétique vieux de dix ans seulement. Le marché était dominé par de grands promoteurs publics disposant de capitaux et ayant accès à des emplacements de choix. Mais ses appartements étaient grands et leur prix était inabordable.
Xu a continué à se concentrer sur le logement abordable. Comme la demande latente explosive de logements privés n’était pas exploitée, il s’est endetté sans relâche pour construire rapidement à faible coût, en vendant à l’avance ses appartements sur plan à la classe moyenne du pays, en pleine expansion et avide de propriété, et en utilisant le chiffre d’affaires élevé et les prêts facilement disponibles pour générer une réserve de flux de trésorerie afin de financer une croissance rapace.
S’appuyant sur des emprunts compulsifs ou sur ce qui ressemble à un permis d’imprimer de l’argent, Evergrande est présent dans 170 villes de nombreuses provinces, dont Guangzhou, Tianjin, Shenyang, Wuhan, Kunming, Chengdu, Chongqing, Nanjing, Zhengzhou, Luoyang, Changsha, Nanning, Xian, Taiyuan et Guiyang.
Selon le South China Morning Post, Evergrande est devenu dès 2017 le plus grand promoteur immobilier du monde en termes de ventes, dépassant son rival de longue date, Vanke. Ses actifs totaux ont été estimés à 325 milliards de dollars. Xu est arrivé en tête de la liste des riches de Forbes Chine en 2017, avec une fortune estimée à 42,2 milliards de dollars.
Exubérance excessive
Les babioles et les trophées de Xu sont arrivés. Evergrande a acheté une équipe de football en 2010, dépensant sans compter pour faire signer des joueurs internationaux. Le Guangzhou Evergrande FC, le club de football le plus riche de Chine, détenu conjointement par Alibaba Group, a remporté cette année-là sept tournois consécutifs de la Chinese Super League.
Plus de 90 % des ménages chinois sont propriétaires de leur logement, 87 % dans les zones urbaines et 96 % dans les zones rurales. Pour s’enrichir plus rapidement, dans certains cas par la spéculation, plus de 20 % des ménages chinois possèdent plusieurs logements, un chiffre plus élevé que dans de nombreux pays développés. Selon certaines estimations, alors que le marché immobilier, qui représente 5 000 milliards de dollars, représente environ 7,3 % du PIB chinois, le marché lié au logement – y compris la promotion immobilière et les industries associées, de l’acier au ciment – représente 25 à 29 % du PIB.
La ruée vers le logement privé s’étant répandue dans toute la Chine, l’accession à la propriété est devenue une norme nationale, et la valeur des propriétés urbaines ne cesse d’augmenter. Poussés par des beaux-parents soucieux de leur statut, peu de jeunes osent se marier sans s’assurer une place sur l’échelle du logement. Avec l’aide du shadow banking et d’autres produits financiers ou de gestion de patrimoine liés à l’immobilier, la spéculation est à l’ordre du jour.
L’écriture sur le mur
Le message était déjà visible à la fin de l’année 2016, lorsque le président chinois Xi Jinping a averti que…
Les maisons sont faites pour vivre, pas pour spéculer.
Cet avertissement a été suivi d’un flot continu de mesures et de décrets visant à resserrer le marché du logement et à freiner l’activité spéculative.
En 2017, Hainan Airlines et un autre géant de l’immobilier, Wanda, ont été contraints de vendre des actifs à l’étranger et des investissements nationaux dans le cadre d’une campagne de désendettement visant à désamorcer les risques financiers. Une partie de la ruée vers l’immobilier du pays a commencé à se calmer.
La goutte d’eau qui a fait déborder le vase est apparue en août de l’année dernière avec les « trois lignes rouges » fixées par Pékin pour l’effet de levier des promoteurs immobiliers : un ratio passif/actif ne dépassant pas 70 %, un ratio dette nette/fonds propres ne dépassant pas 100 % et un ratio trésorerie/prêt à court terme d’au moins un. C’est la fin du modèle Evergrande : pas de dette, un chiffre d’affaires rapide et des propriétés pré-vendues.
La cupidité est aveugle
Evergrande, toujours inconscient des vents changeants, s’est lancé dans le secteur des voitures électriques à forte intensité de capital par le biais de son groupe China Evergrande New Energy Vehicle. Sept mois plus tard, lorsque la bulle a éclaté et que 75 milliards de dollars de la valeur marchande de Evergrande ont disparu, l’entreprise n’avait toujours pas produit une seule voiture.
Selon Reuters, le 11 octobre, la société, dont le passif s’élève à plus de 300 milliards de dollars, a manqué à une troisième série de paiements d’intérêts sur ses obligations en dollars en trois semaines, ce qui a entraîné de multiples dégradations de sa note de crédit. Elle est désormais considérée comme le promoteur immobilier le plus endetté au monde et est au bord de l’effondrement. Le 15 octobre, elle n’a pas réussi à vendre sa tour de bureaux de Hong Kong, d’une valeur de 1,7 milliard de dollars, à la société d’État Yuexiu Property.
La situation du marché immobilier en général est désastreuse. Les promoteurs ont accumulé d’énormes dettes. Les ventes de logements sont désormais en baisse, Pékin impose des restrictions sur les prêts et les acheteurs rechignent devant les prix élevés. Les entrepreneurs et les fournisseurs en ressentent les effets. Au-delà de Evergrande, le marché immobilier chinois est confronté à un problème de 5 000 milliards de dollars, selon le Wall Street Journal du 10 octobre.
Les craintes de contagion font grimper les spreads de la Chine à des niveaux record. Certains craignent un moment de fraternité à la Lehman chinoise.
Calmer les nerfs
Le 23 septembre, le président de la Fed, Jerome Powell, a rassuré les marchés en confirmant que la situation de Evergrande est propre à la Chine et n’a aucun parallèle avec l’expérience américaine. M. Powell a également noté que les grandes banques chinoises n’étaient « pas extrêmement exposées » et que le gouvernement chinois avait mis en place de nouvelles structures pour les entreprises à fort effet de levier.
Bien que l’Armageddon ait été évité, la nervosité du marché persiste. Le gouvernement chinois semble avoir adopté une réponse relativement discrète, s’appuyant sur la restructuration des entreprises et la coordination des autorités locales. La douleur est attendue de tous côtés, car Pékin prévoit de profiter de la crise pour maîtriser enfin les excès du marché.
Pour éviter tout risque moral, les autorités chinoises hésitent à renflouer Evergrande directement, mais sont disposées à le faire.
Evergrande, mais ils sont prêts à éviter un effondrement total. Des astuces éprouvées, telles que le refinancement de la dette, la dépréciation des actifs et les paiements d’urgence aux entreprises vulnérables, seront probablement utilisées pour éviter les troubles sociaux.
Evergrande a engagé les experts américains en restructuration Houlihan Lokey et la banque d’investissement Admiralty Harbour Capital, basée à Hong Kong, pour l’aider à se restructurer.
Selon une note de recherche de la banque française Natixis, les créanciers de Evergrande ne bénéficieront pas du même traitement. Les ménages seront la première priorité du gouvernement chinois, suivis des fournisseurs. Les banques seront probablement les prochaines, suivies par les détenteurs d’obligations onshore, qui sont de toute façon peu nombreux. Les détenteurs d’obligations offshore risquent d’être les derniers sur la liste.
Craintes de contagion
Pendant ce temps, des signes de contagion se profilent. Selon le South China Morning Post du 12 octobre, un autre promoteur chinois à risque, Sinic Holdings, à 694 millions de dollars d’obligations en circulation et a déjà fait défaut sur les paiements nationaux le mois dernier. Modern Land (China), un promoteur immobilier basé à Pékin dont les obligations en circulation s’élèvent à 1,35 milliard de dollars, demande aux détenteurs d’obligations un délai supplémentaire de trois mois pour payer une note due le 25 octobre. Xinyuan Real Estate, dont les obligations s’élèvent à 760 millions de dollars, propose ce que Fitch Ratings considère comme un échange de dette en difficulté d’un billet libellé en dollars et arrivant à échéance le 15 octobre.
Les défaillances des sociétés immobilières ont représenté 36 % des 175 milliards de yuans (27,1 milliards de dollars) de défaillances d’obligations d’entreprises sur le continent cette année, un record.
Les coûts d’emprunt sur les dettes de pacotille cotées en dollars, dominées par les promoteurs chinois, grimpent en flèche pour atteindre le niveau le plus élevé de la décennie, avec des rendements de 17,5 %.
Le 15 octobre, Moody’s Investors Service a déclaré dans un rapport que les pertes directes potentielles pour les institutions financières chinoises résultant de la chute de Evergrande sont gérables, même si elles pourraient déclencher une détérioration significative, à l’échelle du secteur, de l’accès des promoteurs au financement et des ventes de biens immobiliers.
Le même jour, la Banque populaire de Chine (PBOC), la banque centrale chinoise, a fustigé Evergrande pour sa mauvaise gestion, tout en réaffirmant que les éventuelles retombées sont gérables.
Un vent arrière
Si la cupidité est souvent aveugle, elle est en définitive un vent mauvais qui ne souffle rien de bon.
La menace d’une bulle immobilière en Chine existe depuis longtemps. Bien que la malheureuse saga de Evergrande ne soit pas un moment à la Lehman Brother, elle est susceptible d’injecter une prudence et une sobriété bien nécessaires dans le marché immobilier chinois surchauffé et surendetté, impliquant à la fois les promoteurs, les acheteurs de logements et les régulateurs.
Alors que Stephen Roach, de l’université de Yale, se plaint de la mainmise de la Chine sur les « esprits animaux » capitalistes, le président Xi a appelé à une réorientation de l’esprit d’entreprise chinois, de la recherche acharnée de profits monopolistiques vers des impératifs tels que les technologies de pointe autonomes, l’innovation, la consommation et les services domestiques, l’économie verte, la conservation écologique et la poursuite équitable de la « prospérité commune ».
Selon un rapport du Credit Suisse d’octobre 2020, les 1 % de ménages les plus riches du monde possèdent 43 % de l’ensemble de la richesse personnelle, tandis que les 50 % les plus pauvres n’en possèdent que 1 %. L’appel du président Xi est instructif et opportun, si l’on veut éviter l’extrême découragement social dramatisé dans la série télévisée coréenne très populaire Squid Game.
Auteur: Andrew K.P. Leung (Stratège international et indépendant pour la Chine. Président et PDG, Andrew Leung International Consultants and Investments Limited)
(Les opinions exprimées dans cet article n’appartiennent qu’à l’auteur et ne reflètent pas nécessairement les opinions de World Geostrategic Insights).